Budowa domu to skomplikowane przedsięwzięcie. Zanim ekipa zacznie kopać fundamenty, musimy przejść przez szereg różnych procedur formalnych. Od zakupu działki budowlanej poczynając, na zgłoszeniu rozpoczęcia budowy kończąc. Budowa domu to proces, wieloetapowy, a każdy etap wymaga od nas podejmowania decyzji. Proces ten zaczyna się dużo wcześniej, niż przysłowiowe wbicie szpadla rozpoczynające kopanie fundamentów. Najpierw decydujemy się, że wybudujemy dom, a potem będziemy musieli podejmować kolejne. Wiele z nich dotyczyć będzie wyborów i spraw, z którymi spotkamy się pierwszy raz w życiu.

Realizację zamysłu o budowie domu poprzedza cały szereg formalności, który wymaga od nas zarówno stosownej wiedzy, jak i cierpliwości, a nie rzadko także zwykłej życiowej czujności. Zanim zaczną pojawiać się fizyczne podwaliny naszego domu, musimy bowiem zdecydować, gdzie go wybudujemy. Gdy już wybierzemy właściwe miejsce i staniemy się jego właścicielami, będziemy musieli zdecydować, jaki ten nasz dom ma być, czyli wybrać technologię budowy i go zaprojektować. A gdy będziemy mieli już projekt, musimy uzyskać pozwolenie budowę domu właśnie w tym miejscu i według przygotowanego projektu. Dopiero wtedy możemy przejść od zamysłu do realizacji.

Działka budowlana, czyli jaka?

Działka, którą sobie upatrzyliśmy, wcale nie musi być budowlana, niezależnie od tego, co twierdzi jej dotychczasowy właściciel. Dlatego zanim sfinalizujemy jej zakup, powinniśmy sprawdzić faktyczne jej przeznaczenie. Jak to zrobić? Przede wszystkim poznając ich definicje i różnice między nimi.

Działka budowlana

Zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane (art. 3 pkt 10) działka budowlana to teren:

  • przeznaczony pod budowę nieruchomości (budynku jedno- bądź wielorodzinnego, użyteczności publicznej, usługowego itp.) albo wcześniej zabudowany, także wtedy, gdy zabudowa ta została wyburzona;
  • z dostępem do drogi publicznej;
  • odpowiedniej wielkości i o odpowiednich cechach geometrycznych,
  • wyposażony w odpowiednią infrastrukturę.

Działka rolna

Definicję działki, a w zasadzie nieruchomości rolnej znajdziemy w różnych aktach prawnych. Wszystkie one zawierają zasadniczo te same elementy, co wybrane przez nas określenie działki rolnej w art. 461 kc. Artykuł ten stanowi, że nieruchomość rolna to nieruchomość gruntowa, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej. Grunty rolne (użytki rolne) zaś to działki, które tak właśnie sklasyfikowała dana gmina. Zalicza się do nich:

  • grunty orne,
  • sady,
  • łąki,
  • pastwiska,
  • grunty pod budynkami, stawami (także rybnymi) i rowami.

Działkę rolną można wprawdzie przekształcić w budowlaną, ale nie każdą. Proces ten może trwać od kilku miesięcy do kilku lat i fachowo nazywa się odrolnieniem gruntu. Składa się on z dwóch etapów:

  1. zmiany charakteru działki z rolniczego na nierolniczy w wydziale geodezyjnym;
  2. wyłączenia gruntu z produkcji rolnej – decyzję w tej sprawie wydaje starostwo powiatowe.

Odrolnienia działki dokonać może wyłącznie jej właściciel. Jeżeli działka leży na terenach, które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostały przeznaczone pod budowę nieruchomości, jest ono bezpłatne.

Działka budowlano-rolna

Wśród różnych rodzajów działek, jakie znajdziemy w przepisach prawa polskiego, znajdują się także działki budowlano-rolne. Jak sama ich nazwa wskazuje, budowa domu na ich terenie powinna być możliwa. I często tak jest, ponieważ zazwyczaj składają się one z części budowlanej i rolnej. Zdarza się jednak, że postawienie na niej domu jest niemożliwe. Dzieje się tak między innymi wtedy, gdy część budowlana nie jest wydzielona albo działka nie spełnia wymagań Prawa budowlanego.

Jak sprawdzić czy działka jest budowlana?

Wbrew pozorom sprawdzenie przeznaczenia (statusu) działki jest dość proste. Informację tę znajdziemy bowiem w:

  • miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w urzędzie gminy (MPZP), na terenie której leży działka. Za wypis do 5 stron zapłacimy 30 zł. Jeżeli trafimy na gminę, która MPZP nie ma, musimy wystąpić z wnioskiem o warunki zabudowy. Decyzję taką gminy wydają bezpłatnie, ale zajmuje im to około 2 miesięcy;
  • raportach dostępnych na stronie polska.e-mapa.net (oficjalna witryna urzędowa). Aby odnaleźć interesującą nas działkę, musimy znać jej adres i numer ewidencyjny. Oba łatwo ustalimy, korzystając z serwisu geoportal.gov.pl;
  • stronie internetowej właściwego urzędu wojewódzkiego w zakładce „dzienniki urzędowe” albo Biuletynie Informacji Publicznej (BIP). W ich przypadku musimy jednak liczyć się z tym, że nie zawsze znajdziemy załączniki graficzne. Problemem może być też znalezienie jakiejkolwiek informacji o wybranej działce, zwłaszcza starszych wydaniach BIP.

Ile kosztuje budowa domu?

Koszt budowy domu to sprawa bardzo indywidualna. Na ostateczną kwotę składają się bowiem opłaty, które nie każdy budujący ponosi. A i te, które ponieść muszą wszyscy (projekt, materiały itp.), rzadko są takie same. Generalnie będzie to co najmniej kilkaset tysięcy złotych.
Aby choć w przybliżeniu ustalić, jakiej sumy będziemy potrzebowali, warto zorientować się, kto z naszych znajomych buduje albo niedawno zbudował dom i ile go to wyniosło. Kwotę tę musimy zwiększyć o co najmniej kilkanaście procent, z trzech powodów:

  • od stycznia 2021 roku obowiązują nowe wymagania techniczne dla budynków. W praktyce oznacza to, że budynki mieszkalne muszą być energooszczędne. To wymusza na przykład stosowanie lepszej termoizolacji i ekologicznych źródeł energii;
  • ze względu na wprowadzenie w 2021 roku opłaty mocowej znacząco podrożała energia, w górę poszły więc także ceny materiałów i usług budowlanych;
  • pandemia COVID-19 i warunki pogodowe na świecie zaburzyły łańcuch dostaw, co przełożyło się na wzrost cen materiałów budowlanych i instalacyjnych.

Koszt budowy domu – co uwzględnić?

Licząc, ile wydamy na budowę domu, uwzględnić powinniśmy:

  • cenę zakupu działki wraz z opłatami notarialnymi, jeżeli nie mieliśmy własnej;
  • opłaty związane z przekształceniem działki, gdy kupiliśmy działkę rolną;
  • koszt projektu (razem z projektem otrzymać powinniśmy kosztorys na materiały budowlane)
  • nakłady finansowe na wykonanie przyłączy (energetyczne, wodno-kanalizacyjne, gazowe);
  • wydatki związane z przygotowaniem budowy (ogrodzenie tymczasowe, tablica informacyjna, wc budowlane, utwardzenie drogi tymczasowej, gdy jest konieczne itp.);
  • wynagrodzenie dla specjalistów (kierownik budowy, geodeta);
  • wydatki na materiały budowlane;
  • wynagrodzenie dla ekipy wykonawczej;
  • koszt energii elektrycznej zużytej na potrzeby budowy.

Tab. Przybliżone średnie koszty budowy domu o powierzchni 100 m2 w roku 2019.

Rodzaj wykonywanych elementów Średni koszt [PLN]
fundamenty, ściany, dach, okna, drzwi, brama garażowa (stan surowy zamknięty) 157
położenie termoizolacji i wykończenie elewacji 30
instalacje wewnętrzne i zewnętrzne 60
wylanie posadzek, tynkowanie, wykończenie sufitów i obsadzenie parapetów 33
wykończenie i wyposażenie wnętrz często na ten cel brano nowy kredyt

Dom murowany czy drewniany?

Wybór technologii budowy domu to zwykle pierwsza decyzja, jaką podejmujemy, gdy planujemy taką inwestycję. Potem okazuje się, że to dopiero początek ustalania, jak dokładnie dom ma być zbudowany. Dom murowany możemy bowiem zbudować w technologii ścian jedno-, dwu- albo trójwarstwowych. Gdy nasz dom ma być drewniany, to może być szkieletowy albo z bali. Wybierając, powinniśmy mieć świadomość, że każda z tych technologii ma nie tylko zalety, ale i wady.

Ściany jednowarstwowe

Najważniejsze zalety ścian jednowarstwowych to:

  • szybkie wznoszenie ścian – stosujemy elementy ścienne o dużych wymiarach i nie wykonujemy warstwy ocieplenia;
  • duża nośność i sztywność konstrukcji – pozytywnie wpływa na trwałość budynku;
  • jednorodność muru – murowanie na cienką spoinę sprawia, że taka ściana jest niemalże monolityczna, co zmniejsza ryzyko utraty ciepła z wnętrza domu;
  • paroprzepuszczalność – przyspiesza odparowanie wilgoci technologicznej w nowo wybudowanych budynkach, a później pozytywnie wpływa na mikroklimat wnętrz.

Patrząc na zalety ścian jednowarstwowych, niektórzy eksperci uważają je za mur wręcz doskonały. Niestety jest kilka „ale”, które tę doskonałość mogą zniweczyć. Przede wszystkim technologia ta wymaga od wykonawców dużej dyscypliny, precyzji i rzetelności. Błędów, które popełnią, nie da się bowiem przykryć warstwą termoizolacji, co w ścianach dwu- i trójwarstwowych zdarza się nader często. Aby zachować cenną jednorodność muru, elementy takie jak nadproża, słupy i wieńce musimy wykonać przy użyciu :

  • elementów systemowych;
  • gazobetonowych albo ceramicznych kształtek;
  • wkładek styrodurowych.

Ściany dwuwarstwowe

To najchętniej wybierana w Polsce technologia budowy domu jednorodzinnego. Swoją popularność zawdzięcza:

  • łatwemu wznoszeniu ścian – elementy ścienne są dość duże, a ich łączenie nie wymaga takiej precyzji, jak w ścianach jednowarstwowych;
  • możliwości korygowania błędów wykonawczych na etapie realizacji docieplenia;
  • dużej różnorodności elementów, które można wykorzystać do ich wykonania – mur możemy wybudować z dowolnego materiału o odpowiedniej nośności;
  • dość dużej swobodzie w projektowaniu grubości muru i docieplenia;
  • możliwości podzielenia budowy domu na etapy – najpierw ściany, dach i stolarka, a za jakiś czas termoizolacja ścian.

Największym wyzwaniem, przed jakim stawia nas technologia dwuwarstwowa, jest:

  • właściwe wykonanie termoizolacji – ze względu na wymagania w zakresie energooszczędności budynków staje się ona coraz grubsza, przez co ekipom coraz trudniej wykonać ją poprawnie;
  • poprawny montaż okien i drzwi – ponieważ mur ma szerokość 20-25 cm, stolarkę mocuje się w warstwie ocieplenia, a to od ekipy montażowej wymaga odpowiedniej wiedzy i staranności wykonania.

Wadą ścian dwuwarstwowych jest także podatność warstwy docieplenia na uszkodzenia mechaniczne oraz większa czasochłonność wykonania.

Ściany trójwarstwowe

Technologia ta jest bardzo czasochłonna i bardzo wymagająca wobec ekip wykonawczych. Ściana trójwarstwowa składa się z warstwy nośnej (mur), termoizolacyjnej i osłonowej. Wznosi się je jednocześnie, gdy jako termoizolację zastosujemy styropian albo płyty PUR czy PIR. Gdy wybierzemy wełnę, najpierw stawia się mury, a potem wykonuje docieplenie i ścianę osłonową. Najwięcej błędów zdarza się podczas wykonywania ściany osłonowej. Dotyczy to zwłaszcza zasad jej stabilizacji, wentylowania i wykonania węgarków (wystającego elementu pod oknem).
Z drugiej strony, ściany trójwarstwowe mają szereg zalet, które warto rozważyć, gdy wybieramy technologię budowy domu. Najważniejsze z nich to:

  • bardzo dobre parametry ciepłochronne;
  • duża stabilność i trwałość konstrukcji;
  • bardzo dobra izolacyjność akustyczna;
  • wysoka odporność na działanie ognia;
  • odporność na uszkodzenia mechaniczne (dzięki ścianie osłonowej).

Dom szkieletowy

Wśród inwestorów domy szkieletowe cenione są za:

  • szybki czas budowy (w zależności od tego czy budujemy z prefabrykatów zamkniętych czy otwartych od 2 tygodni do 4 miesięcy);
  • wysoką trwałość (ocenianą nawet na 300 lat, producenci udzielają gwarancji na lat co najmniej 30);
  • bardzo dobry mikroklimat wnętrz;
  • szybkie ogrzewanie pomieszczeń.

Dom szkieletowy wybudować możemy w trzech różnych technologiach: kanadyjskiej, skandynawskiej albo niemieckiej. Różnią się one poszczególnymi rozwiązaniami technicznymi i wykorzystywanymi materiałami, które decydują ,.in. o stabilności budynku.
Technologia kanadyjska (najbardziej w Polsce rozpowszechniona):

  • szkielet ze słupów drewnianych o grubości 38 mm albo stalowych:
  • wypełnienie z wełny mineralnej,
  • zabezpieczenie wiatro- i paroizolacją, usztywnienie zewnętrzne z płyty OSB, wewnętrzne z płyt gipsowo-kartonowych (g-k),
  • tynk elewacyjny,
  • dach pokryty lekkim pokryciem.

Technologia skandynawska:

  • szkielet ze słupów drewnianych o złożonej konstrukcji i grubości co najmniej 45 mm,
  • wypełnienie z wełny mineralnej lub granulatu celulozowego,
  • usztywnienie zewnętrzne z płyt bitumizowanych, wewnętrzne – płyty g-k,
  • elewacja drewniana z oblicówki układanej pionowo;
  • dach z pokryciem z ciężkiej dachówki.

Technologia niemiecka:

  • szkielet ze słupów drewnianych o grubości 60 mm ze ścianami z litego drewna o szerokości 160 mm
  • wypełnienie z wełny mineralnej,
  • usztywnienie po obu stronach z płyt drewnopochodnych (od wewnątrz może być także płyta g-k), elewacja – tynk cienkowarstwowy na styropianie;
  • dach – pokrycie z dowolnego materiału.

Jeżeli zdecydujemy się na dom szkieletowy, to zamawiając jego budowę, powinniśmy dysponować kwotą, która umożliwi postawienie całego domu w krótkim czasie, bez zbędnych przerw. Ponieważ technologia szkieletowa nie należy do najbardziej popularnych, powinniśmy też nastawić się na długie i cierpliwe poszukiwanie odpowiedniej ekipy wykonawczej. Co do wad samych budynków szkieletowych, to za najważniejsze uchodzą:

  • szybkie nagrzewanie się wnętrz latem i wychładzanie zimą;
  • niższa niż domów murowanych stabilność konstrukcji (zwłaszcza lekkich „kanadyjczyków”);
  • problemy z zapewnieniem odpowiedniej izolacyjności akustycznej pomiędzy pomieszczeniami;
  • utrudnienia w aranżacji wnętrz.

Dom z bali

Ze względu na wymagania termoizolacyjne wobec ścian zewnętrznych i sposób obliczania ich termoizolacyjności na pewno nie powinniśmy budować domu z bali okrągłych bez izolacji. Gdybyśmy się uparli, bal musiałby mieć grubość niemalże metrową. Dlatego dziś dom z bali buduje się zawsze z izolacją termiczną. Do budowy ścian wykorzystać możemy bale z:

  • drewna litego (pełnego) – jednolity masyw drewniany,
  • klejonego – bal powstaje w drodze sklejenia ze sobą od co najmniej dwóch warstw drewnianych, do kilkudziesięciu cienkich lamelek drewnianych,
  • warstwowego (preizolowany) – zewnętrzne ściany bala są drewniane, pomiędzy nimi zaś znajduje się warstwa termoizolacji.

W zależności od tego, na jaki bal się zdecydujemy, ściany naszego domu będą miały różną konstrukcję. Ściany z bali litych są wielowarstwowe i składają się z:

  • bala,
  • wiatroizolacji,
  • termoizolacji (wełna mineralna, drzewna lub granulat celulozowy),
  • paroizolacji,
  • ściany wewnętrznej (deska albo płyta g-k).

Grubość poszczególnych warstw projektant dobierze tak, aby ściana spełniała wymagania ciepłochronne.
Ściany z bali klejonych mogą wymagać termoizolacji, ale jeżeli wybierzemy bal z odpowiednimi certyfikatami i badaniami wystarczy sam bal. Bale warstwowe są już zaizolowane, więc dodatkowa warstwa docieplenia nie jest potrzebna.
Największymi zaletami domów z bali są:

  • mikroklimat wnętrza,
  • proekologiczność (łatwo osiągnąć w nim wymaganą ciepłochronność ścian),
  • dostępność projektu, materiału i montaż w jednym miejscu,
  • szybkie tempo budowy,
  • estetyka budynku i wnętrz.

Wadą domów z bali jest:

  • odkształcanie się bali i ich pękanie;
  • osiadanie budynku,
  • szybkie wychładzanie się pomieszczeń;
  • nagrzewanie się pomieszczeń latem,
  • mała dostępność materiału i ekip montażowych,
  • podatność na korozję biologiczną,
  • trudności z atrakcyjnym wkomponowaniem budynku w otoczenie;
  • wysoka cena.

Wybierając dom z bali, warto wiedzieć, że ostatnio sporym zainteresowaniem cieszą się bale z tzw. drewna księżycowego. Nie jest to żaden odrębny gatunek drewna, a jedynie drewno pochodzące ze ścinki drzew w określonej fazie księżyca. Zdaniem zwolenników drewna księżycowego ma to wpływ na jego właściwości, takie jak:

  • ognioodporność,
  • wodoodporność,
  • odporność na korozję biologiczną.

Projekt domu – indywidualny czy gotowy?

Gdy mamy działkę budowlaną i wiemy, jaki dom chcemy na niej wybudować: drewniany czy murowany, możemy przystąpić do projektowania budynku. W praktyce oznacza to że albo zamawiamy projekt indywidualny, albo szukamy odpowiadającego nam projektu gotowego.

Projekt indywidualny domu

Jest droższy niż gotowy, a jego przygotowanie trwa dłużej niż adaptacja projektu gotowego. Współpraca z architektem ma jednak tę zaletę, że projekt będzie de facto realizacją naszego pomysłu na własny dom. Będzie też zawierał rozwiązania maksymalnie dopasowane do naszych potrzeb. Dlatego zamówienie projektu indywidualnego powinniśmy rozważyć zwłaszcza wtedy, gdy:

  • nasza działka budowlana ma nietypowy kształt – jest mała, wąska, długa, na skarpie, z oryginalną roślinnością itp.;
  • w budynku powinny znajdować się nietypowe pomieszczenia, takie jak pracownia, warsztat, gabinet (np. dentystyczny);
  • mamy duże oczekiwania względem projektu – chcemy, żeby był jak najbliższy naszym wyobrażeniom.

Gdy będziemy chcieli w projekcie coś zmienić, łatwiej niż w przypadku projektów gotowych, skontaktujemy się z projektantem. To istotne zwłaszcza wtedy, gdy zmiany chcielibyśmy wprowadzić na etapie budowy domu.

Gotowy projekt domu

Wiele osób, które planują budowę domu, uważa, że najważniejszą zaletą projektów gotowych jest ich cena. Ponieważ są powtarzalne, są tańsze niż indywidualne. Jednak to nie jedyny walor takiego rozwiązania i być może mniej istotny, niż się sądzi. Bardzo ważnymi zaletami projektów gotowych są bowiem:

  • dołączona do nich wizualizacja budynku i jego wnętrza – dzięki temu od razu wiemy, jak będzie wyglądał wybudowany dom;
  • krótszy czas przygotowania dokumentacji – wystarczy projekt zaadaptować do naszych potrzeb;
  • bogaty wybór – wiele biur architektonicznych dysponuje swoimi katalogami projektów gotowych.

Konieczność adaptacji projektu gotowego to chyba największa wada tego rozwiązania. Obejmuje ona dwa rodzaje zmian, które są związane z:

  • naszymi preferencjami – zmiany nie będą potrzebne, jeżeli projekt od razu spełnia nasze oczekiwania;
  • przekształceniem projektu gotowego, który jest projektem architektonicznym, w projekt architektoniczno-budowlany, czyli dostosowany do technicznych aspektów działki.

Składamy wniosek o pozwolenie na budowę

Pozwolenie na budowę to oficjalny dokument, które stwierdza, że na wybranej działce możemy wybudować dom według danego projektu budowlanego. Pozwolenie to wydają w drodze decyzji organa administracji architektoniczno-budowlanej I instancji, czyli starostowie bądź prezydenci miast na prawach powiatu. Aby je uzyskać, musimy do właściwego ze względu na położenie działki starostwa lub urzędu miasta złożyć wniosek o pozwolenie na budowę. Formularz wniosku pobierzemy ze strony urzędu albo w samym urzędzie. Do wniosku dołączyć do niego musimy:

  • 4 egzemplarze projektu budowlanego. Od 1 stycznia 2021 roku składa się on z projektu architektoniczno-budowlanego, planu zagospodarowania działki i projektu technicznego. Projekt techniczny nie jest wymagany, ale musi być gotowy, gdy rozpoczynamy budowę i dostarczony wtedy kierownikowi budowy. Do pinb składamy go wraz z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie budynku;
  • oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  • decyzję o warunkach zabudowy, o ile wymagają tego przepisy MPZP.

Jeżeli w naszej dokumentacji są jakieś braki albo nieprawidłowości, urząd na pewno nas o tym powiadomi. Wtedy braki musimy uzupełnić, a nieprawidłowości skorygować. Urząd ustali też strony postępowania, czyli podmioty, na interesy których może oddziaływać nasza inwestycja (na przykład właściciele działek sąsiednich). Urząd wyśle do nich zawiadomienie o planowej przez nas budowie, ponieważ mają oni prawo wniesienia sprzeciwu.
Decyzję otrzymać powinniśmy w ciągu 65 dni (ze względu na stan epidemii, w normalnym trybie to 30 dni). Jeżeli strony postępowania nie wniosą sprzeciwu, decyzja staje się prawomocna po 14 dniach.
Po uprawomocnieniu się decyzji możemy rozpocząć przygotowania do budowy: zabezpieczyć i zniwelować teren, wytyczyć fundamenty itp. Jednak zanim do nich przystąpimy, o zamierzonym terminie rozpoczęcia prac budowlanych co najmniej na 7 dni wcześniej musimy zawiadomić:

  • powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego;
  • projektanta, który wykonał projekt budowlany.

Po upływie wymaganego terminu prace możemy rozpoczynać, a to oznacza, że po załatwieniu wielu formalności rozpoczynamy etap realizacji inwestycji.